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李嘉誠(chéng)之后香港樓市再爆“深水炸彈”！內(nèi)地也傳重磅信息五大啟示力促市場(chǎng)企穩(wěn)？

2023-08-09 12:13:46 來(lái)源：券商中國(guó)

李嘉誠(chéng)之后，香港樓市又有大新聞！

(資料圖片僅供參考)

據(jù)星島日?qǐng)?bào)消息，英資置地公司罕有放售中環(huán)交易廣場(chǎng)第3座全幢甲廈，每方呎叫價(jià)3.8萬(wàn)港元，索價(jià)達(dá)160億港元，成為近年來(lái)中環(huán)區(qū)罕見的大手放盤。據(jù)悉，這幢大廈樓高33層，總樓面約430802方呎，此外項(xiàng)目提供120個(gè)車位。

此前，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以低于同區(qū)一手房售價(jià)超過(guò)二成的低價(jià)，發(fā)售油唐新項(xiàng)目132伙單位，最低能290萬(wàn)港元成交，創(chuàng)下了香港市區(qū)一手房呎價(jià)7年來(lái)新低，引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注。那么，香港樓市究竟發(fā)生了什么？

今天，內(nèi)地樓市亦傳出重磅信息。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，8月，一場(chǎng)由高層召集京滬廣深主官的會(huì)議即將召開，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就能企穩(wěn)，這一直是外資的觀點(diǎn)。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，匯率、股市、物價(jià)等皆可穩(wěn)。中泰證券認(rèn)為，復(fù)盤日本戰(zhàn)后兩次地產(chǎn)危機(jī)和政策應(yīng)對(duì)，有五點(diǎn)啟示可供參考。

李嘉誠(chéng)之后的又一重磅消息

在經(jīng)歷疫情等因素沖擊之后，香港商廈市場(chǎng)持續(xù)走弱。更為奇怪的是，值此空置率創(chuàng)歷來(lái)新高之際，還有外資減持，意欲出售旗下貴重的核心甲級(jí)寫字樓。近日，多間發(fā)展商接獲由一間外資行推介的實(shí)盤，英資置地公司放售旗下交易廣場(chǎng)第3座全幢，樓高33層，每方呎叫價(jià)3.8萬(wàn)港元，以總樓面約430802方呎計(jì)算，意向價(jià)達(dá)160億港元，項(xiàng)目還提供120個(gè)車位。該筆放售成為近年來(lái)中環(huán)區(qū)罕見的大手放盤，引發(fā)市場(chǎng)矚目。英資置地公司母公司為怡和策略。怡和早于上世紀(jì)末宣布遷冊(cè)，撤出香港轉(zhuǎn)往新加坡上市。

有香港中介代理強(qiáng)調(diào)，這是“極珍罕放盤”，鼓勵(lì)發(fā)展商“勇于試價(jià)”，除了香港大型發(fā)展商外，內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)，以及外資基金亦是目標(biāo)客。事實(shí)上，多家內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)一直有意在中環(huán)核心區(qū)尋找全幢甲廈，建立旗艦大本營(yíng)。此次放售為他們提供了進(jìn)駐中環(huán)的絕佳機(jī)會(huì)。

此外，香港中介代理指出，2019年初的商廈高峰期，該大廈呎租最高達(dá)170港元，當(dāng)時(shí)難有大面積空置，用戶很難找到心儀的目標(biāo)。即便經(jīng)過(guò)3年疫情，該大廈出租率目前仍然高逾90%，租盤主要集中在低層單位，其中6樓及7樓全層面積約10707方呎，意向呎租為128港元。

但近期，整體投資市場(chǎng)趨于平靜，商廈市況見慘。根據(jù)世邦魏理仕資料顯示，上半年整體空置率提升0.4個(gè)百分點(diǎn)，目前處于15.7%水平，屬于歷史新高。

市場(chǎng)人士指出，盡管今年以來(lái)，中環(huán)區(qū)表現(xiàn)較其他地區(qū)有優(yōu)勢(shì)，不過(guò)，區(qū)內(nèi)恒基旗下The Henderson，以及長(zhǎng)實(shí)旗下的長(zhǎng)江集團(tuán)中心2期，將于今年內(nèi)落成，2個(gè)項(xiàng)目合共提供約100萬(wàn)方呎樓面，推出預(yù)租以來(lái)反應(yīng)慢熱，亦可見甲廈前景面臨前所未有的新挑戰(zhàn)。

長(zhǎng)實(shí)于2017年11月以402億港元出售中環(huán)中心權(quán)益，為香港歷來(lái)最大宗物業(yè)成交，交易涉及中環(huán)中心的75%業(yè)權(quán)，包括約122萬(wàn)方呎寫字樓及商鋪樓面，成交呎價(jià)約3.3萬(wàn)港元。

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上周以低于同區(qū)一手房售價(jià)超過(guò)2成的低價(jià)，發(fā)售油唐新項(xiàng)目132伙單位，最低290萬(wàn)港元能成交，創(chuàng)下香港市區(qū)一手房呎價(jià)7年來(lái)新低，更低于同區(qū)二手房?jī)r(jià)格。此事引發(fā)全網(wǎng)熱議。很多人認(rèn)為，這給香港樓市帶來(lái)了一定沖擊，要相信李嘉誠(chéng)的眼光和嗅覺。

內(nèi)地亦傳出重磅信息

針對(duì)樓市的持續(xù)低迷，內(nèi)地今天早上亦傳來(lái)重磅信息。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，8月，一場(chǎng)由高層召集京滬廣深主官的會(huì)議即將召開，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。上個(gè)月，住建部部長(zhǎng)倪虹在一個(gè)座談會(huì)上表示要大力支持剛性和改善性住房需求，并具體提到三項(xiàng)措施：降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、認(rèn)房不認(rèn)貸等。該座談共有8家企業(yè)參會(huì)，分別是中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖、中國(guó)建筑、中建科技、南通四建和麥田，涉及開發(fā)商、建設(shè)方、中介。隨后，各地都有一些政策出臺(tái)，北京、深圳、廣州、上海也都有表態(tài)，但并未見具體政策細(xì)則。

早在七月初，券商中國(guó)就報(bào)道過(guò)，當(dāng)時(shí)有傳聞稱，8月份大概率要取消息“認(rèn)購(gòu)又認(rèn)貸”政策，所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”，通俗地說(shuō)便是“認(rèn)本地的房，認(rèn)全國(guó)的貸”，名下有房以及全國(guó)范圍內(nèi)有過(guò)貸款，再買房都算二套。目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的十余個(gè)城市中，北京的力度最嚴(yán)，二套房首付比例最高可以達(dá)到80%、房貸利率可以高達(dá)5.25%，多年來(lái)在抑制投資炒房乃至減少換房交易頻率上效果顯著。

分析人士認(rèn)為，取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策，對(duì)于改善性住房需求會(huì)有較大的刺激作用。而且，從目前的情況來(lái)看，“炒房風(fēng)潮”已然退去，此前的調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)成。另一方面，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的確面臨很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，比如，雖然一、二線城市政府將提出更多政策的信號(hào)已經(jīng)非常明顯，但目前絕大部分熱點(diǎn)一、二線城市依然未實(shí)施實(shí)質(zhì)性政策。如果僅是利率調(diào)整或公積金相關(guān)政策微調(diào)，難以激發(fā)購(gòu)房者的欲望，樓市依然難言回暖。

五大啟示

房地產(chǎn)是影響國(guó)計(jì)民生的支柱行業(yè)，它的波動(dòng)尤其是步入下行周期時(shí)，通常會(huì)引起廣泛關(guān)注。據(jù)券商中國(guó)記者了解，目前的外資最看重的便是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)可以出臺(tái)重磅措施，力促企穩(wěn)。在他們看來(lái)，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)參與者的信心才能真正回升。

二戰(zhàn)后日本出現(xiàn)過(guò)兩次地產(chǎn)危機(jī)，分別在1974-1977年和1991-2009年，兩次的觸發(fā)因素迥異，影響范圍和程度截然不同，也采取了不同應(yīng)對(duì)舉措。

中泰證券認(rèn)為，日本房地產(chǎn)危機(jī)能夠給我們帶來(lái)五大啟示。

第一，根據(jù)觸發(fā)因素不同，地產(chǎn)危機(jī)至少有兩類：一種是由外生沖擊引起的收入和經(jīng)濟(jì)下行，傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一種則是，房地產(chǎn)行業(yè)陷入內(nèi)生困境，通常是經(jīng)濟(jì)周期、金融周期與地產(chǎn)周期的共振，地產(chǎn)步入長(zhǎng)周期下行。外生沖擊引發(fā)的地產(chǎn)危機(jī)，影響時(shí)間較短，影響范圍也相對(duì)更小。但當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)陷入內(nèi)生困境時(shí)，往往伴隨著地產(chǎn)金融化，面臨經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階、地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整等中長(zhǎng)期的困境，需要很長(zhǎng)時(shí)間才能真正解決。

第二，兩種類型的地產(chǎn)危機(jī)有著不同的政策應(yīng)對(duì)方式。外生沖擊引發(fā)的地產(chǎn)危機(jī)，往往可通過(guò)需求擴(kuò)張政策來(lái)解決，包括降低房貸利率、促進(jìn)收入增長(zhǎng)等手段；而房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生困境，通常還伴隨著金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階與行業(yè)調(diào)整，在金融風(fēng)險(xiǎn)出清之前，經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)可能難有趨勢(shì)性好轉(zhuǎn)，政策重點(diǎn)在于加快不良資產(chǎn)處置與完善金融監(jiān)管體系。

第三，危機(jī)應(yīng)重防范，宏觀政策應(yīng)靈活適度，避免大起大落。

第四，中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)需求取決于適齡人口規(guī)模、城鎮(zhèn)化率水平、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)率等因素，政策也應(yīng)注重改善人口、城鎮(zhèn)化以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)等中長(zhǎng)期因素。

第五，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)背后往往有深層次的原因，當(dāng)房地產(chǎn)高度金融化后，金融體系改革是房地產(chǎn)走出內(nèi)生困境的重要舉措。